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Da personificação do Condomínio Edilício



Pode-se afirmar, a despeito de uma classificação legislativa, que o Condomínio Edilício é uma reunião de interesses e obrigações que incidem sobre o todo comum, do qual cada um dos condôminos possui uma fração ideal, onde estão insertos direitos e obrigações privativas. Doutrinariamente, há muito o Condomínio horizontal, atualmente edilício, vem sendo classificado como um ente: não é pessoa natural nem jurídica, por se tratar de um mero conjunto de interesses. Todavia, o conceito clássico já não mais é suficiente para congregar toda a gama de interesses e relações jurídicas travadas naquele espaço que medeia a portaria ao apartamento individual de cada um. Os Condomínios tornaram-se sujeitos de direitos e obrigações, e por isso, dotados de capacidade genérica e de direito, não se reconhecendo mais nele o simples estado de indivisão de bens, mas uma empresa sui generis, que, nascida para gerir o patrimônio comum, tem que realizar seu objeto social com eficiência. A diferença marcante entre as duas formas de comunhão de interesses ? e paulatinamente única que sobrará ? é a ausência do lucro como objetivo, apesar de, etimologicamente representar proveito não necessariamente pecuniário, mas também acréscimo de bem estar. Assim, mister_considerar_a_nova_figura_do Condomínio_como_conjunto_de_pessoas_com_aptidão_para_adquirir_e_exercer_direitos e_contrair_obrigações (Pereira, Caio Mário da Silva, in Instituições, Vol. I, 19a. edição, Forense). É_bem_verdade_que_o_rol_do_art._44_do_Código_Civil_é_taxativo; todavia, a equiparação_conceitual_e_funcional_é_bem_mais_pragmática, eis_que_além_do_fato externo_de_sua_aglomeração, se_estabelece_um_vínculo_jurídico_específico_entre_as pessoas_que_o_compõe, dotando-o_de_uma_unidade_orgânica, com_uma_finalidade específica. A_constituição_da_pessoa_jurídica_dá-se_com_a_conjunção_de_três requisitos: vontade_humana, observância_das_condições_legais_de_sua_formação_e liceidade_de_seus_propósitos. Neste_tema, pode-se_destacar_que_o Condomínio_constitui-se_por_atos_inter_vivos_ou_causa_mortis_e_regra-se_pelo disposto_na_lei_e_na_convenção_condominial, com_a_finalidade_precípua_do_bem comum, e_portanto, uma_pessoa_jurídica_de_fato. Aliás, a_Teoria_da_Realidade Técnica, amplamente_divulgada_por_Ferrara_e, ao_que_aparenta, adotada_no_art.44_do Código_Civil, sustenta_que_a_realidade_das_pessoas_jurídicas_não_é_objetiva. A personificação_é_uma_realidade_técnica, não_se_trata_de_criação_artificial_da_lei. Assim, se_um_grupo_de_pessoas_se_une_com_uma_finalidade_comum, obedecendo_o regramento_jurídico, adquire_personalidade_jurídica. Portanto, vê-se_que_o_Código_Civil e_a_Lei4.591/64_claramente_imputa-lhe_os_mesmos_preceitos_e_características. Como expresso_na_norma, o_Condomínio_forma-se_pela_vontade_humana, seja_de_seu instituidor, seja_pela_vontade_dos_adquirentes_das_unidades_autônomas, chamando-se o_ato_constitutivo de Convenção, que deve prever obrigatoriamente o nome da edificação, dos condôminos que a subscrevem, a proporção de ingerência de cada condômino, a participação pecuniária e o peso da opinião de cada condômino nas decisões da comunidade, sobre a figura de seu administrador (Síndico), suas atribuições e responsabilidades. A partir de seu ingresso no mundo jurídico, pelo registro da Convenção no Cartório Imobiliário, passa a ser oponível a terceiros, tal qual Estatuto Social, autorizando a aplicação analógica do art. 1.015C.C., segundo o escólio do jurista Silvio Marcondes, encarregado pelo novo Direito de Empresa. No que toca a formação conforme legislação, a única diferença é que o Condomínio, por não se destinar ao comércio, e por ser visível, palpável e apreciável fática e monetariamente, prescinde da presunção de existência que gera o arquivamento do ato constitutivo no órgão próprio necessário para gerar a segurança jurídica aos terceiros com quem contrata, a existência física do Condomínio, por si só, basta para a certeza de sua existência real. Portanto, o legislador tornou dispensável o registro da Convenção no Cartório Imobiliário para sua constituição, quando realizado por ato inter vivos, não excluindo, contudo, sua exigibilidade para a formação de direitos perante terceiros com quem contratar. Tal qual as sociedades e as pessoas jurídicas em geral, o Condomínio visa um objetivo comum à todos os seus participantes: a proteção e implemento do bem comum. Nas sociedades, busca-se o lucro direto, vantagem patrimonial; Condomínio é mais altruísta, tomando por finalidade a promoção do bem comum, a divisão proporcional ou igualitária dos benefícios e vantagens não patrimoniais do bem viver. Hodiernamente, não se olvida que o Condomínio também possui uma finalidade patrimonial, já que seus co-proprietários pretendem o decréscimo dos dispêndios de manutenção e valorização de seu patrimônio individual. Tais peculiaridades distinguem o Condomínio dos demais entes normalmente exemplificados. Neste quadro, que pretende mais elaborar um esboço da atividade condominial exigível nos dias atuais, que estabelecer questões controversas, impõe-se a reflexão sobre a nova natureza jurídica dos Condomínios, com a finalidade exclusiva de fazer incidir sobre si a efetiva função social que deve exercer.


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