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Direitos Reais III



Os direitos reais distinguem-se pelas características seguintes: tipicidade, elasticidade, publicidade, especialidade: Tipicidade, os direitos reais só podem ser criados através da função legislativa, ou seja, devem estar necessariamente tipificados em lei (art. 1225 do Código Civil). A fórmula da tipicidade foi elaborada, em princípio, como modo de preservar o absolutismo do direito de propriedade, a fim de propiciar uma segurança jurídica para manter intocado o poder sobre a coisa, apenas sofrendo as restrições pelas hipóteses previstas em lei e sempre decorrentes de um ato emanado de sua autonomia de vontade. Elasticidade: admitem a aquisição restituitiva, tal como reintegração de posse, adjudicação compulsória, e usucapião, entre outros. Publicidade: a constituição e a transferência dos direitos reais devem ser acessíveis ao conhecimento de qualquer interessado. Especialidade: o objeto dos direitos reais há de ser coisa certa e determinada. Os direitos reais adquirem-se por efeito de fatos jurídicos lato sensu, que lhes servem de causa, como característicos de sua finalidade econômica. Esses fatos são denominados na doutrina alemã, como a relação causal ou básica. Na aquisição da propriedade para compra e venda, este contrato é a relação jurídica básica ou a causa do direito de propriedade adquirido sobre a coisa vendida. Na aquisição do usufruto por testamento, este negócio jurídico é a relação causal daquele direito real limitado. Assim, a constituição de um direito real vincula-se ao fato jurídico que informa sua destinação econômica. Na conexão do efeito à causa, as legislações obedecem a duas orientações. De acordo com a primeira, tradicional, a eficácia do direito real depende da existência e validade de sua causa. Se esta é nula, a aquisição do direito real é ineficaz. Quem adquire por efeito de contrato de compra e venda inválido não se torna legítimo proprietário. Numa palavra, o modo de aquisição é condicionado a validade do título que lhe serve de base. A segunda, adotada com modificações pela nossa legislação, e de origem no código civil alemão, adota o princípio de abstração da causa, segundo o qual os efeitos na relação causal carecem de influência, em tese, sobre a mutação jurídica real já produzida. Assim, se a invalidade do contrato de compra e venda venha a ser declarada quando a propriedade da coisa vendida já foi transmitida ao comprador, a aquisição é válida, em princípio; o direito real se constitui a despeito da nulidade de sua causa; em suma, o vício do título não determina a invalidade do modo de aquisição. Abstrai-se, numa palavra, o fato jurídico causal. O princípio da abstração da causa demanda um sistema de publicidade para a constituição dos direitos reais organizado em moldes especiais, como sucede na Alemanha. Teoricamente conduz a conversão do modo de aquisição em negócio jurídico abstrato, igualmente dependente, como em relação o título, de um acordo de vontades. Na aquisição da propriedade de um bem por efeito do contrato de compra e venda, haverá, desse modo, dois negócios jurídicos: o contrato e o acordo para a transmissão da coisa vendida de que resulta a aquisição da propriedade pelo comprador. Adotamos o sistema da publicidade, abrandado, determinando que o direito real é constituído pela publicização do título negocial válido que lhe serve de base.


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